Alım Öncesi ve Sonrası Yapılması Gereken Kontroller

1. Tapu Kaydını Mutlaka Kontrol Edin

• Tapuda yer alan nitelik, kat mülkiyeti / kat irtifakı bilgileri ile fiili durum örtüşüyor mu?

• Taşınmazın arsa payı, bağımsız bölüm numarası doğru mu?

• Haciz, ipotek, şerh gibi kısıtlayıcı unsurlar var mı?

Tapu bilgileriyle gerçekte gördüğünüz mülk aynı olmayabilir.

2. İskan ve Yapı Kullanım Durumunu Araştırın

• Binada iskan (yapı kullanım izni) alınmış mı?

• Taşınmaz, imar barışından mı yararlanmış?

• Yapı kayıt belgesi varsa geçerlilik durumu kontrol edilmeli.

İskansız binalarda oturma ruhsatı olmayabilir; bu hem hukuki hem teknik risk yaratır.

3. Vergisel ve Harç Yükümlülüklerine Hazır Olun

• Tapu harcı, alıcı ve satıcı tarafından binde 20 olarak ayrı ayrı ödenir.

• Gerçek satış bedeli tapuda düşük gösterilirse, vergi cezaları söz konusu olabilir.

• Mülkün elde tutulma süresine bağlı olarak değer artış kazancı vergisi doğabilir.

Maliyetlerinizi önceden bilin, sürprizlerle karşılaşmayın.

4. Kredi ile Alım Yapıyorsanız Bunlara Dikkat

• Banka, satın alacağınız gayrimenkule ekspertiz raporu düzenler.

• Kredi tutarı, genellikle ekspertiz değerinin %80’i ile sınırlıdır.

• Eğer tapuda beyan edilen tutar düşükse, kredi kullanımı da düşebilir.

Gerçek bedel ve ekspertiz değeri arasında fark varsa, cebinizden fazladan ödeme yapmanız gerekebilir.

5. DASK ve Zorunlu Sigorta Süreçleri

• Alım-satım işlemi için geçerli bir DASK poliçesi zorunludur.

• Zemin türü, bina yaşı gibi kriterlere dikkat edilerek sigorta yaptırılmalı.

• Eski ya da eksik bilgilerle yapılmış poliçeler geçersiz sayılabilir.

Satın alma öncesinde poliçenin güncelliğini kontrol edin.

Son Karar Öncesi 3 Altın Kural

1. Görmeden imzalamayın

2. Okumadan ödemeyin

3. Araştırmadan satın almayın

 Alım Esnasında Bilinmesi Gerekenler

Tapu işlemleri sırasında nelere dikkat etmelisiniz?

Gayrimenkul alımında imzalar atılmadan önce atılması gereken çok önemli adımlar vardır. Nexaa olarak, tapu müdürlüğündeki işlem günü geldiğinde haklarınızı koruyacak ve olası riskleri önleyecek bazı temel başlıkları sizin için özetledik:

 1. Tapu Harcı Ödemesi

• Tapu devri işlemi sırasında alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı öder.

• Ödemelerin dekontları, tapu müdürlüğüne ibraz edilmelidir.

• Harç tutarı genellikle gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır.

Düşük beyan durumlarında ileride vergi cezası riski doğabilir.

 2. Satış Bedelinin Teslimi

• Alıcının, satış bedelini resmî işlemler tamamlanmadan önce satıcıya ödemesi risklidir.

• Ödeme için en güvenli yöntemlerden biri tapu teminatlı ödeme sistemleri ya da banka blokeli çek kullanmaktır.

Paranın güvence altına alınmadığı durumlarda, hak kaybı yaşanabilir.

3. Tapu İşleminde Kimler Hazır Bulunmalı?

• Alıcı ve satıcının bizzat tapuda olması gerekir.

• Eğer taraflardan biri gelemeyecekse, noterden düzenlenmiş vekâletname ile işlem yapılabilir.

• Tapu memuru işlem sırasında tüm evrakları görmek ve kimlik doğrulaması yapmakla yükümlüdür.

4. Beyan Edilen Bedel Gerçek Olmalı

• Tapuya bildirilen satış bedeli, gerçek alım-satım fiyatına uygun olmalıdır.

• Eksik beyan, sadece cezai yaptırımlara değil, ilerideki olası davalarda ispat yükü doğmasınada neden olabilir.

Gerçek bedelin beyan edilmesi, hem şeffaflık hem güvenlik açısından kritiktir.

5. Banka Kredisi Varsa

• Krediyle alınan taşınmazlarda, banka tarafından ipotek işlemi yapılır.

• Tapu devri, genellikle ipotek şerhiyle birlikte gerçekleşir.

• Tapudaki açıklama bölümünde “ipotekli satış” ibaresi yer alır.

6. Tapu Senedini Kontrol Edin

• Tapu size teslim edilmeden önce:

o İsim, TC kimlik numarası,

o Bağımsız bölüm numarası,

o Arsa payı oranı,

o Kat/daire numarası gibi tüm bilgiler doğru mu, mutlaka kontrol edin.

Hatalı düzenlenen tapu senetleri, düzeltme süreçlerini uzatabilir.

✅ Nexaa Hatırlatıyor:

Alım işleminiz ne kadar hızlı ilerlerse ilerlesin, hiçbir belgeyi okumadan imzalamayın.
Tüm evrakları inceleyin, sorularınızı sorun ve aklınızda şüphe kalmadan işlemi tamamlayın.

Alım Sonrası Bilinmesi Gerekenler

Tapu devri yapıldıktan sonra sizi hangi yükümlülükler bekliyor?

Gayrimenkul satın alma işlemi sadece tapuda imza atmakla bitmiyor. Tapu devrinden sonraki süreçte yerine getirilmesi gereken yasal ve idari sorumluluklar, hem mülkünüzün güvenliği hem de finansal planlamanız açısından büyük önem taşıyor. İşte Nexaa’dan önemli hatırlatmalar:

1. Vergi Dairesine Bildirim

• Tapu devrinden sonra en geç 15 gün içinde ilgili vergi dairesine giderek mülkünüzü beyan etmeniz gerekir.

• Emlak Vergisi bildirimi, taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeye yapılır.

Bu işlem yapılmazsa gecikme faizi ve cezai yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.

 2. Emlak Vergisi ve Ödeme Zamanları

• Yeni mülk sahipleri, ertesi yılın Mart ayında başlayan emlak vergisi ödeme döneminden itibaren vergi mükellefi olur.

• Vergi ödemeleri iki taksit halinde Mart-Mayıs ve Kasım aylarında yapılır.

İlk yıl ödeme zorunluluğunuz olmasa da bildirim zorunluluğunuz vardır.

 3. DASK ve Konut Sigortası Güncellemesi

• DASK poliçeniz alım öncesi yapılmış olabilir; ancak sigorta üzerindeki isim mutlaka güncellenmelidir.

• Ayrıca konut sigortası yaptırarak yangın, su baskını, hırsızlık gibi durumlara karşı mülkünüzü güvence altına alabilirsiniz.

Unutmayın, DASK yalnızca deprem hasarlarını kapsar.

 4. Elektrik, Su, Doğalgaz Abonelikleri

• Tapu devrinden sonra, önceki abonelikleri kapattırarak kendi adınıza yeni abonelikler açtırmalısınız.

• Her kurum için tapu fotokopisi, kimlik ve DASK poliçesi gerekebilir.

Eski kullanıcıya ait borçlar, bazen yeni kullanıcıdan talep edilebilir; bu yüzden abonelikleri zamanında üzerinize almanız önemlidir.

5. Ortak Alan Giderleri ve Site Aidatı

• Site ya da apartman yönetiminden, önceki borç durumunu öğrenin.

• Mülkünüzün bulunduğu yapıya göre aidat, bakım-onarım ve fatura paylaşım sistemleri değişebilir.

Tapudan sonra bu ödemeler yeni mülk sahibine geçer.

Nexaa’dan Son Hatırlatma:

Mülkünüz artık sizin. Ancak tapu işleminden sonraki idari görevlerinizi yerine getirmediğinizde, cezai, mali ya da hukuki risklerle karşılaşabilirsiniz.
Yasal sürelere dikkat edin, belgelerinizi eksiksiz saklayın ve tüm geçişleri kayıt altına alın.